Turinys:
- Laisvė derėtis dėl mokėjimo sąlygų
- Pirkėjas gauna nedelsiant, bet ne pavadinimą
- Kas atsitinka, jei Pirkėjas negali sumokėti
- SAFE aktas
Žemės sutartis yra pardavėjo finansavimo rūšis.Jis veikia kaip hipotekos, bet vietoj banko, teikiančio finansavimą, pardavėjas finansuoja nekilnojamojo turto pardavimą periodiškai. Paprastai pirkėjui leidžiama įsikelti į turtą, kai tik pasirašoma sutartis, tačiau jis neturi teisinės nuosavybės teisės į nuosavybę, kol jis nebaigia mokėjimų. Indiana pakeitė tradicinę žemės sutarčių teisę, kad pirkėjas būtų teisingesnis.
Laisvė derėtis dėl mokėjimo sąlygų
Pirkėjas gali prašyti pardavėjo finansavimo, jei jis negali gauti kredito arba negali sau leisti įmokėti. Užuot praradęs pirkėją, pardavėjas gali sutikti jį parduoti pagal sutartį. Mokėjimo sąlygos pagal žemės sutartį paprastai yra lankstesnės nei su trečiosios šalies finansavimu, nors jų nereikia. Daugelis pardavėjų sutiks atsisakyti įmokos, pavyzdžiui, mainais už didesnę pirkimo kainą. Šalys turi plačią laisvę derėtis dėl terminų pagal „Indiana“ kontaktinius įstatymus.
Pirkėjas gauna nedelsiant, bet ne pavadinimą
Pirkėjas paprastai turi teisę į turtą, kai tik jis pasirašo sutartį, kai tik jis siūlo įmoką arba kai tik sumoka pirmą periodinę įmoką. Po to pardavėjas neturi teisės įeiti į turtą, nei nuomotojas turi įvesti nuomojamą turtą. Tačiau teisinis nuosavybės pavadinimas priklauso pardavėjui, kol pirkėjas atliks paskutinį planuojamą mokėjimą. Pardavėjas taip pat fiziškai turi nuosavybės teisę. Tai neleidžia pirkėjui bandyti parduoti ar finansuoti, kad jis dar nėra pilnai valdomas. Kai pirkėjas atlieka paskutinį mokėjimą, pardavėjas privalo padėti pirkėjui perkelti nuosavybės teisę.
Kas atsitinka, jei Pirkėjas negali sumokėti
Didžiausias žemės sutarčių trūkumas yra tai, kas atsitinka, jei pirkėjas negali sumokėti. Anksčiau pirkėjas, kuris neįvykdė įsipareigojimų, prarastų visą savo investiciją, o pardavėjas galėjo konfiskuoti turtą nesikreipdamas į rinkos uždarymo procedūras. Taigi, net jei pirkėjas atliko 99 mokėjimus ir praleido tik vieną, jis galėjo prarasti viską. Indiana reformavo savo įstatymus, kad ištaisytų situaciją, kai pirkėjas neįvykdė įsipareigojimų po daugelio mokėjimų. Jei pirkėjo nuosavybė nuosavybėje įsipareigojimų nevykdymo metu yra „reikšminga“, kaip apibrėžta įstatyme, pardavėjas privalo pradėti oficialias uždarymo procedūras teisme, o ne tik grąžinti turtą. Pirkėjas turi teisę gauti kompensaciją už sukauptą nuosavybę, kol pardavėjas negali atgauti turto.
SAFE aktas
Saugaus ir teisingo 2008 m. Hipotekos licencijavimo įstatymo vykdymas („SAFE aktas“) reikalauja, kad valstybės priimtų teisės aktus, reikalaujančius nekilnojamojo turto paskolų iniciatorių licencijavimo. Indiana SAFE aktas įsigaliojo 2010 m. Birželio mėn. Jis reikalauja, kad šalys, kurios išplėtė finansavimą nekilnojamojo turto pirkimui, įskaitant pardavėjus pagal žemės sutartis, būtų licencijuotos. Licencijų išdavimo procesas yra brangus ir užima daug laiko. Jums nereikia gauti licencijos, tačiau, jei parduodate namus, kuriuos anksčiau gyvenote, parduoti turtą artimiesiems ar parduoti komercinius pastatus.