Turinys:
Kai namas yra uždarytas, jis parduodamas aukcione aukščiausio pasiūlymo teikėjui. Po ribojimo aukciono turto likimas patenka į naująjį savininką. Jei aukcione nėra pasiūlytas tinkamas pasiūlymas, bankas išlaiko nuosavybę kaip „nekilnojamojo turto nuosavybę“ ir išsaugo visas teises į jį.
Aukštas pasiūlymas
Jei tinkamas aukciono dalyvis ateina į išpardavimo aukcioną ir siūlo priimtiną sumą skolintojui, kuris uždarė turtą, turtas bus parduotas jam iki uždarymo. Uždarant nuosavybės vertybinius popierius, įsigytus išpardavimo aukcione, užtrunka apie 30–45 dienas nuo pardavimo dienos. Teisės į nuosavybę neperduodamos naujam savininkui, kol uždarymas nebus baigtas, o visos šalys pasirašo baigiamuosius dokumentus.
Nėra aukciono dalyvio
Jei tinkamas aukciono dalyvis nepateikia rinkos ribojimo aukciono, bankas tampa naujuoju savininku, išsaugodamas visas nuosavybės teises ir atsakomybę už turto priežiūrą ir priežiūrą. Bankas gali išsinuomoti turtą per nekilnojamojo turto valdymo įmonę arba bandyti jį perparduoti, kad susigrąžintų kai kuriuos nuostolius, atsiradusius dėl rinkos uždarymo. Daugumoje uždarymo scenarijų pastaroji vyksta.
Savininko evikacija
Po ribojimo aukciono kai kurie namų savininkai atsisako palikti turtą. Pagal įstatymą namo savininkas techniniu požiūriu neturi atleisti išpardavimo aukciono dieną. Jei aukcione dalyvauja aukštas pasiūlymo teikėjas ir namų savininkas atsisako išeiti iš patalpų, naujasis savininkas gali pradėti iškeldinimo procedūrą uždarymo dieną. Tačiau iškeldinimo užbaigimas gali užtrukti kelias savaites. Jei bankas uždraudžia ir išlaiko nekilnojamąjį turtą kaip REO, jis gali greičiau atlikti iškeldinimo procedūras.
Galų gale, uždarytas namų savininkas pašalinamas iš turto, kartu su visais asmeniniais turtais, kurie perkeliami į saugyklą arba ant vietinio šerifo departamento priešais namus.
Vyriausybės remiamos paskolos
FHA arba VA foreclosures, o bankas, kuriam paskola buvo suteikta, turi nuosavybės teises į turtą, kad vyriausybės subjektas yra atsakingas už pardavimą REO scenarijuje. Šiuose scenarijuose specialios paskatos gali būti siūlomos pirkėjams, naudojantiems tokio paties tipo finansavimą arba panaudojant paskolą iš banko, kuriam priklauso turtas.
Pavyzdžiui, kai kuriose FHA savybėse namų savininkai, naudojanti FHA finansavimą, gali gauti 100 JAV dolerių įmoką. Dėl VA savybių reikalavimus atitinkantiems veteranams gali būti teikiama pagalba už uždarymo išlaidas. Kitame pavyzdyje, jei naujasis pirkėjas naudojasi paskolos turėtoju, kuris yra įsiskolinęs, jis gali gauti nuolaidų kredito ataskaitų mokesčiams arba turto vertinimui.
Trūkumas
Po to, kai turtas parduodamas aukcione arba kaip REO, teismų sistemoje gali būti priimtas trūkumų sprendimas prieš uždarą namų savininką. Sprendimas dėl trūkumo apskaičiuojamas pagal hipotekos balansą ir atimant iš jo pardavimo kainą.
Pavyzdžiui, jei namo savininkas skolingas 250 000 JAV dolerių už turtą, kuris buvo parduotas už $ 225,000, skolintojas, kuriam priklauso nuosavybė, galėtų vykdyti visas rinkimo operacijas pagal įstatymą ar teismo sistemoje už $ 25,000 skirtumą.