Turinys:
Supratimas, koks yra pinigų išpirkimo refinansavimas, yra paprastas dalykas suprasti, kokie yra valstybės mokesčiai. Mes mokame mokesčius už pajamas ir pelną. Grynųjų pinigų išfinansavimas gali atrodyti kaip pajamos, nes jis pagal apibrėžimą suteikia jums pinigų. Tačiau iš gerovės perspektyvos tai yra geriausia plauti. Nors kišenėje yra daugiau pinigų, jūsų nuosavybė turi mažiau pinigų. Kadangi tai nėra laikoma pajamomis, mokestis už pradinį grynųjų pinigų mokėjimą nėra mokamas. Tačiau refinansavimas gali turėti kitų mokesčių pasekmių.
Pajamų išfinansavimo priežastys
Grynųjų pinigų išfinansavimo poveikis jūsų mokesčiams tiesiogiai priklauso nuo to, ką darysite su pinigais. Jei išeinate iš namų, kad pagerintumėte savo namus, naujoji skola laikoma "įsigijimo skola", o palūkanos už jūsų hipoteką yra atskaitytinos pirmaisiais $ 1 000 000 arba 500 000 JAV dolerių hipotekos balanse, priklausomai nuo to, ar pateikiate santuoką, arba su kitu statusu, pvz., pavieniu ar susituokusiu, paduodant atskirai. Jei išgryninsite pinigus kitiems tikslams, pvz., Skolos sumažinimui, galite išskaičiuoti tik palūkanas už pirmuosius 100 000 dolerių skolos „namų nuosavybė“.
Taškai ir išlaidos
Bet kokie su jūsų refinansavimu susiję taškai gali būti atimami laikui bėgant, jei jie priskiriami įsigijimo ar išskaitytinai namų nuosavybės skolai. Jei norite išsiaiškinti savo metinę atskaitą, padalinkite bendrą sumą, kurią jūs praleidote taškais per paskolos terminą (metais). Pavyzdžiui, jei sumokėjote du taškus, kad gautumėte $ 200,000 30 metų paskolą, jūsų bendra kaina būtų 4000 JAV dolerių. Jūs galėsite nurašyti 133 JAV dolerius per metus, kol paskola bus išmokėta.
Poveikis pardavimui
Turėkite omenyje, kad pinigų išėmimas iš savo turto neturi įtakos jo mokesčių bazei. Jei susituokusi pora nusipirko turtą už 100 000 JAV dolerių, laikė jį kelerius metus ir pardavė už 1 000 000 JAV dolerių, po 500 000 dolerių išskyrimo jie turėtų apmokestinamą kapitalo pelną - 400 000 JAV dolerių. Net jei jie turėjo 800 000 dolerių hipoteką į turtą tuo metu, kai buvo parduoti, ir tik gavę apie 130 000 JAV dolerių po to, kai sumokėjo paskolos ir tarpininkavimo komisinius, jie vis tiek turės sumokėti kapitalo prieaugio mokesčius už visą 400 000 JAV dolerių. Tai reiškia, kad faktas, kad piniginės išmokos refinansavimas nėra apmokestinamas, gali grįžti į įkandimo savininkus.
Investicinio turto mainai
Grynųjų pinigų grąžinimo refinansavimo mokestiniu požiūriu neutralus pobūdis gali būti naudingas investuotojams, parduodantiems savo turtą ir perkant daugiau turto per 1031 atidėtą mokestį. Kadangi šie mainai neleidžia jiems gauti jokių pinigų iš pardavimo ir pirkimo sandorių, grįžimas po to, kai ištraukiami pinigai, yra puiki galimybė. Investuotojai, atsižvelgdami į šią strategiją, turėtų glaudžiai bendradarbiauti su apskaitininku ir mokesčių advokatu, kuris gerai išmano 1031 mainus, siekdamas užtikrinti, kad jų laikas atitiktų IRS reglamentus, kurie keičiasi šia tema.