Turinys:
- Mokesčių nuostolių apskaičiavimas
- Investicijų nusidėvėjimo svarstymas
- Kapitalo prieaugio mažinimas
- Metiniai nuostoliai
Parduodant antrąjį namą pirkėjo nekilnojamojo turto rinkoje, galite parduoti namus nuostolingai. Ir dar blogiau, IRS leidžia tik atskaityti nuostolius, jei naudojate savo antrąjį namą kaip nuomą arba kitiems investavimo tikslams. Bet nepriklausomai nuo to, ar turite antrąjį namą kaip investiciją, ar asmeniniam naudojimui, jūs visada galite kompensuoti kitus kapitalo prieaugius su nuostoliu.
Mokesčių nuostolių apskaičiavimas
Visada turėtumėte apskaičiuoti gautą kapitalo nuostolį pardavus antrąjį namą ir pranešti apie tai savo D sąraše, kuriame reikalaujama, kad iš pradžių nustatytumėte, koks yra jūsų mokesčių pagrindas antrame namuose. Jūsų mokesčių bazė yra lygi jūsų įsigijimo ar statybos kaštams, didžioji dalis uždarymo išlaidų ir išlaidos, kurias patiriate pastoviai pagerindami namus prieš pardavimą. Jei parduodate namus mažesne nei mokesčių baze, apskaičiuokite savo nuostolius kaip pagrindą, atėmus pardavimo pajamas.
Investicijų nusidėvėjimo svarstymas
Jei antrajame namuose yra investicija, pvz., Nuomojamasis turtas, turite sumažinti savo mokesčių bazę, kad sukaupta nusidėvėjimo atskaitymų suma, kurią jūs reikalaujate namuose, iki pardavimo dienos. Pavyzdžiui, jei įsigijote nuomos namus 2009 m. Už 200 000 JAV dolerių ir prašote dvejų metų nusidėvėjimo atskaitymų, kurių bendra suma yra 14,242 USD iki pardavimo datos 2011 m., Norint apskaičiuoti nuostolius antrame namuose, turite sumažinti mokesčio bazę iki 185 758 dolerių.
Kapitalo prieaugio mažinimas
Pasiruošę mokesčių deklaraciją po mokestinių metų pabaigos, IRS reikalauja pranešti apie visus kapitalo turto sandorius D sąraše, neatsižvelgiant į tai, ar rezultatas yra pelnas ar nuostolis. Kadangi apskaičiuojate savo kapitalo sandorius atskirai nuo kitų pajamų šaltinių, galite sudaryti visas sandorius kartu, kad galiausiai gautumėte vieną grynąjį pelną arba nuostolį per metus. Todėl mokesčių sumažėjimas antrame namuose sumažina kapitalo prieaugį, kurį pranešate iš kito turto pardavimo, nepriklausomai nuo to, ar pelnas susijęs su kito namų, akcijų, obligacijų ar net jūsų antspaudų kolekcijos pardavimu.
Metiniai nuostoliai
IRS suteikia papildomą mokestinę lengvatą kai kuriems jūsų kapitalo nuostoliams, kuriuos sudaro 3 000 JAV dolerių metinė suma, išskaičiuojama iš kitų ne kapitalo apmokestinamųjų pajamų. Tačiau šis atskaitymas galimas tik jūsų investicinio turto nuostoliams. Todėl, jei jūsų antras namai yra asmeniniam naudojimui skirta nuosavybė, atskaitymas nėra pasiekiamas dėl nuostolių, kurie išlieka panaikinus su tuo susijusį kapitalo prieaugį. Tačiau, jei naudojate antrąjį namą investiciniais tikslais, galite reikalauti išskaitymo. Nors galite sumažinti per didelius kapitalo nuostolius, kad sumažintumėte būsimą kapitalo prieaugį, tik perkeliami investiciniai nuostoliai atitinka būsimus 3 000 dolerių atskaitymus.