Turinys:
Savininko finansavimas įvyksta tada, kai nekilnojamojo turto savininkas sutinka priimti mokėjimus tiesiogiai iš pirkėjo, o ne gauti pirkimo kainą vienkartine išmoka iš skolinančios institucijos. Paprastai pirkėjas įsijungia iš karto, bet neužima nuosavybės teisės, kol jis negauna visų mokėjimų. Šis susitarimas yra plačiai žinomas kaip žemės sutartis. Nors Pietų Karolinos įstatymai, reglamentuojantys žemės sutartis, yra panašūs į kitų valstybių įstatymus, juose yra išskirtinių bruožų.
Paskolos ir skolos
Pirkėjas pagal žemės sutartį įsigyja nuosavybės teisę į žemę, kuriai priklauso turimos hipotekos ar turto įkeitimas. Taigi, prieš pasirašant sutartį, prieš įsigydamas nuosavybę, pirkėjas apskrities žemės apskaitos tarnyboje turi atlikti pavadinimo paiešką. Jei nuosavybė yra įrašoma į hipotekos ar turto areštą tuo metu, kai pardavėjas perduoda nuosavybės teisę, pirkėjas perima turtą, tačiau turi teisinį reikalavimą pardavėjui dėl žalos atlyginimo. Jei hipotekos ar turto suvaržymas nėra užregistruotas, jis bus panaikintas, kai nuosavybės teisė perduodama pirkėjui, nors hipotekos arba turto arešto turėtojas vis tiek turės neužtikrintą pretenziją prieš pardavėją už likusią sumą.
Numatytas
Pietų Karolina siūlo mažiau oficialių pirkėjų apsaugos pagal žemės sutartis nei daugelio kitų valstybių įstatymai. Tai leidžia žemės sutartyse numatyti konfiskavimo nuostatas, suteikiančias pardavėjui teisę areštuoti turtą neišjungiant ar neatlyginant kompensacijos, jei pirkėjas nevykdo įsipareigojimų bet kuriuo mokėjimo laikotarpio metu. Tai reiškia, kad pirkėjas neturi nuosavybės namuose, kol jis nepriima teisinio statuso. Pirkėjai ir pardavėjai gali laisvai derėtis dėl teisingesnės žemės sutarties.
„Equitable Relief“
Dėl griežtų konfiskavimo pasekmių pirkėjas, kuris praranda visus mokėjimus žemės sutartyje, gali kreiptis į teismą dėl atleidimo. Nors nėra įstatyminės apsaugos, kad padėtų pirkėjams, kurie praranda, 2002 m. Pietų Karolinos atvejis byloje Lewis v. Premium Inv. Corp. nustatė, kad Pietų Karolinos teismas turi teisę priversti pardavėją uždaryti, parduoti turtą teisminio pardavimo metu ir grąžinti pajamas, viršijančias pirkėjo neapmokėtą skolą pirkėjui, taip išsaugant pirkėjo nuosavybę. Ji taip pat nustatė, kad teismas gali leisti pirkėjui įsigyti antrą galimybę įsigyti turtą, jei jis per tam tikrą teismo nustatytą išpirkimo laikotarpį sumoka savo nesumokėtą skolą. Šias teisių gynimo priemones suteikia teismai tik tuo atveju, jei bylos faktai rodo, kad kitaip atsirastų neteisybė.
Pavadinimo perkėlimas
Pirkėjui atlikus visus mokėjimus, pardavėjas privalo perduoti nuosavybės teisę pirkėjui. Dauguma žemės sutarčių reikalauja, kad pardavėjas pateiktų „parduodamą pavadinimą“, o tai reiškia, kad nuosavybės teisių įkeitimo ar hipotekos nėra. Jei pardavėjas neperduoda nuosavybės teisės, arba jei jis perduoda nuosavybės teisę į defektą, pvz., Nemokamą hipoteką, pirkėjas gali pareikšti ieškinį dėl atleidimo. Jis gali reikalauti iš pardavėjo žalos atlyginimo, pvz., Neapmokėtos hipotekos sumos, arba jis gali paprašyti teismo įsakyti žemės sklypų apskaitos tarnybai perduoti jam nuosavybės teisę į turtą.