Skolos pajamingumo santykis

Derlius yra dar vienas grąžinimo terminas. Pavyzdžiui, obligacijos pajamingumas yra nominalioji ar atkarpos palūkanų norma, padalyta iš pirkimo kainos. Investuojant į nekilnojamąjį turtą, skolos pajamingumas yra paskolai būdingos rizikos matas ir pakeitė ankstesnį paskolos ir vertės santykį.

Paskolos ir vertės santykis

Anksčiau skolintojai apskaičiavo sumą, kurią jie buvo pasirengę skolinti kaip turto vertės procentą. Iki 2000 m. Tipinis paskolos ir vertės santykis buvo 70 proc., Todėl 1 mln. JAV dolerių vertės turtas gali pritraukti iki 700 000 JAV dolerių. 2003–2007 m. Obligacijų investuotojų, ieškančių gerų komercinės paskirties nekilnojamojo turto investicijų, konkurencija paskatino 82 proc. Paskolų ir vertės santykį, o nekilnojamojo turto kainos žymiai padidėjo. Kai turto vertė pradėjo kristi, skolininkai skolingi daugiau nei jų savybės, o tai vadinama neigiama nuosavybe.

Grynosios veiklos pajamos

Grynosios komercinės nuosavybės pajamos yra bruto pajamos, gautos iš turto kasmet, atėmus veiklos išlaidas. Bendrąsias pajamas sudaro visos pajamos iš turto, pavyzdžiui, nuomos pajamos, parkavimo mokesčiai ir pardavimo automatų pajamos. Veiklos sąnaudos neapima kapitalo išlaidų ar palūkanų, susijusių su turto įsigijimu, bet apima tokius dalykus kaip draudimas, remontas, priežiūra ir komunalinės paslaugos. Turto NOI atitinka verslo grynąjį pelną ir yra svarbus veiksnys, lemiantis pagrindinių investicijų santykį.

Skolų aptarnavimo aprėpties santykis

Skolų aptarnavimo padengimo koeficientas parodo, kokiu mastu pajamos iš turto padengia jo veiklos išlaidas ir hipotekos mokėjimus. Norėdami ją apskaičiuoti, grynąsias veiklos pajamas padalinkite iš visų metų hipotekos mokėjimų. 1 rezultatas yra lygus, o dauguma skolintojų prašo, kad komercinių paskolų skolos apimtis būtų ne mažesnė kaip 1,1, ir 1,3. Praktiškai tai reiškia, kad jei nekilnojamojo turto hipotekos išlaidos sudaro 300 000 JAV dolerių per metus, NOI turi būti bent $ 330,000 ir, pageidautina, 390 000 JAV dolerių.

Skolos pajamingumo santykis

Skolos pajamingumo santykis ir skolos aptarnavimo apimties santykis tapo svarbiausiais veiksniais, dėl kurių komerciniai hipotekiniai skolintojai svarsto, ar investuoti į turtą. Skolos pajamingumas rodo NOI kaip visos paskolos sumos procentą, taigi 10 mln. Dolerių ir 1 mln. JAV dolerių paskolos skolos pajamingumas yra 10 mln., Padalintas iš 1 mln., Arba 10 proc. Kuo didesnis skolos grąžos santykis, tuo patrauklesnė investicija skolintojui. Dauguma hipotekos paslaugų teikėjų nustatė minimalų skolos grąžos santykį 10 proc., Tačiau kai kurie reikalauja 11 arba 12 proc.