Turinys:
Lengvai apsispręskite, ar norite parduoti per sąrašo apsaugos laikotarpį po jūsų namų sąrašo galiojimo pabaigos, nes jūs galite skolintis ankstesniam sąrašo tarpininkui. Be kruopščiai peržiūrint sąrašo sutarties kalbą, jums gali tekti pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto advokatu, kad išsiaiškintumėte, ar galite parduoti po sąrašo galiojimo pabaigos, nemokėdami komisinių. Laikas, kurį laukiate ir kaip galite rasti pirkėją, gali turėti įtakos, ar skolingas savo buvusiam sąrašo tarpininkui. Laukimo laikotarpis gali trukti kelis mėnesius arba gali būti visiškai atšauktas.
Dviejų laikų uodega
Nekilnojamojo turto įtraukimo į prekybos sąrašą įtraukimo į sąrašą apsaugos sąlyga apsaugo tarpininko interesus. Jis atgraso nuo pirkėjų ir pardavėjų slapto susitarimo. Nesąžiningi pardavėjai gali pasinaudoti tarpininko paslaugomis, kad gautų pirkėjo pasiūlymus, tada atsilieka nuo brokerio ir parduotų vienam iš šių pirkėjų, nemokėdamas sąrašo komisijos. Apsaugotas laiko tarpas, vadinamas „uodegos“ laikotarpiu, yra laikas, kurį pardavėjas turi laukti, kol baigiasi sutarties sudarymo sutartis, prieš sudarant sutartį su pirkėju. Šis laikotarpis priklauso nuo sutarties ir tarpininko, tačiau paprastai trunka 90 dienų. „Harvey Jacobs“ iš „Washington Post“ rekomenduoja trumpiausią laukimo laiką, pvz., 30 dienų.
Kas atnešė pirkėją?
Uodegos laikotarpis dažnai yra neteisingai suprantamas. Tai nebūtinai neleidžia jums parduoti savo namų, tačiau jis gali apriboti, ką jūs galite parduoti be savo buvusio tarpininko komisinių. Apskritai, parduodant pirkėjui įsigytą tarpininką arba aktyviai žiūrintį jūsų namus sąrašo sudarymo laikotarpiu, biržos tarpininkas gali būti suteiktas komisijai. Nors kalbant apie sutarčių sudarymo kalbą skiriasi, daugelis valstybės specifikų, susijusių su tuo, kas tai reiškia.
Kai viskas gali būti lipni
Jei nuspręsite parduoti savo namus, kol baigiasi jūsų sąrašo uodegos laikotarpis, jums nereikės mokėti komisinio mokesčio, jei parduodate pirkėjui, kurį sutinkate pasibaigus sąrašui, kuris ateina pas jus be jokios tarpininko pagalbos. Pvz., Po pirkėjo sąrašo galiojimo pabaigos galite patys rasti pirkėją per internetą arba draugo kreipimąsi. Tačiau jei pirkėjas krauju, santuoka ar verslu yra susijęs su pirkėju, kuris anksčiau buvo žiūrėjęs į namus ar pateikęs pasiūlymą dėl sąrašo, gali tekti įrodyti, kad nėra slapto susitarimo.
Kuo konkretesnis geriau
Sutarties apsaugos sąlygos neaiškumas gali būti naudingas, jei nuspręsite parduoti per uodegos laikotarpį. Teismai paprastai vartoja sutarties kalbą prieš ją rengusią šalį, todėl, jei brokerio įmonė parašė sutartį nenurodydama konkrečių duomenų, teismas taip pat galėtų skaityti sutartį pagal pardavėjo aiškinimą. Pavyzdžiui, 2007 m. „Tennessee“ byloje teismas nusprendė, kad pardavėjas pardavė savo namus pirkėjams, kurie peržiūrėjo turtą vieną dieną po sąrašo pasibaigimo. Kadangi brokerio įmonė parengė sutartį, kurioje teigiama, kad pirkėjui, kuris per laikotarpį žiūrėjo į namus, ir nebuvo sudarytas rašytinis pratęsimas, pardavėjas neprivalėjo mokėti komisinių.