Pagrindinės 1031 mainų taisyklės

Paprastai, kai parduodate investiciją, bet koks pelnas, kurį jūs gaunate, taikomas kapitalo prieaugio mokesčiams. Bet vadinamasis 1031 mainai leidžia jums disponuoti investiciniu turtu nemokant kapitalo prieaugio mokesčių, jei reinvestuosite pardavimų pajamas į kitą investiciją pagal konkrečias taisykles. Jei esate investuotojas, apsvarstęs 1031 keitimąsi, įsitikinkite, kad suprantate šias taisykles, nes jų nutraukimas gali palikti tūkstantį dolerių mokesčių.

Panašūs mainai

Terminas "1031 mainai" - tai nuoroda į Internal Revenue Code 1031 skyrių, kuriame apibrėžiami tokie mainai. Mokesčių kodas ir IRS iš tikrųjų naudoja terminą panašaus pobūdžio mainai. Taip yra todėl, kad galėtumėte gauti specialią 1031 mainų apmokestinimo tvarką, turtą, kurį atsikratote, ir turtą, kurį įsigijote, turi būti „panašaus pobūdžio“, arba panašūs į „gamta, pobūdis ar klasė“.

Nekilnojamasis turtas paprastai laikomas panašiu į kitą nekilnojamąjį turtą. Asmeninės nuosavybės taisyklės - apčiuopiami daiktai, pvz., Transporto priemonės, auksiniai strypai ar retieji antspaudai - yra daug griežtesni. Automobiliai yra panašūs į kitus automobilius, pavyzdžiui, bet ne su sunkvežimiais. Kompiuteriai būtų panašūs į kitą kompiuterinę įrangą, bet ne į transporto priemones. Profesionalus mokesčių konsultantas gali padėti jums nustatyti, ar asmeninės nuosavybės prekės yra panašios. Tačiau nekilnojamasis turtas ir asmeninė nuosavybė yra niekada panašaus pobūdžio tarpusavyje, pagal IRS.

Kai kurios investicijos uždraustos

Kai kurie turto tipai yra specialiai uždrausta nuo 1031 mainų. Jie apima:

• Inventorius arba kitos prekės, perkamos perpardavimui, o ne kaip investicija.
• Vertybiniai popieriai, pvz., Akcijos, obligacijos ar išvestinės finansinės priemonės.
• Skola, pvz., Teisė rinkti mokėjimus už hipotekas ar paskolas.
• Partnerystės interesas versle.
• Naudingas interesas dėl pasitikėjimo.
• Teisė pareikšti ieškinį prieš konkrečią šalį, taip pat žinomą kaip pasirinktą veiksmą.

Pavyzdžiui, jūs negalite parduoti akcijų pelningai ir tada išvengti kapitalo prieaugio mokesčių perkant daugiau atsargų ir vadindami jį 1031 biržomis.

Tuo pačiu metu - arba beveik taip

1031 mainais jūs esate ne tiesiog parduodant vieną turtą ir perkant kitą. Vietoj to, mokesčių tikslais, jūs esate keistis viena nuosavybės teise. Paprasčiausia 1031 keitimo forma, jūs turėtumėte norimą turtą, norėtumėte surasti ką nors su panašaus pobūdžio turtu daryti norėtumėte, ir du iš jūsų pakeisite savybes. Tačiau tokios situacijos yra retos. Taip pat galite atlikti a atidėtas keitimasis, kurioje jūs dabar parduodate savo turtą ir vėliau perkate panašaus pobūdžio turtą kaip vieną sandorį. Pasak IRS, dauguma žmonių, atliekančių atidėtus mainus, eina per mainų tarpininkas - tarpininkas, kuris sujungia žmones, turinčius savybių, kurias jie nori keistis.

Kai atliekate atidėtą keitimąsi, taikomi terminai. Pardavę originalų turtą, turite 45 dienas, kad nustatytumėte panašaus pobūdžio turtą ir 180 dienų užbaigti pirkimą, arba visas jūsų pardavimo pelnas tampa apmokestinamas. Tai yra griežti terminai. Vienintelis būdas juos išplėsti yra, jei gyvenate prezidento paskelbtoje nelaimės zonoje.

Biržos mokesčių poveikis

1031 mainai nepanaikina kapitalo prieaugio mokesčių. Tai tiesiog stumia kapitalo prieaugio mokesčius į ateitį. Paprastai, kai parduodate investiciją, apmokestinamas jūsų kapitalo prieaugis - pinigai, gauti iš pardavimo, atėmus jūsų pagrindu investicijos. Apskritai, jūsų pagrindas turtui yra tas, kurį sumokėjote už jį, pridėjus visas išlaidas, kurias sumokėjote, kad jį patobulintumėte. Per 1031 mainus, jūsų pagrindas nuo pradinės investicijos perkeliamas į naują. Jums bus taikomas kapitalo prieaugio mokestis, kai parduodate naują investiciją - nebent atliksite dar vieną 1031 keitimąsi.