„Indiana“ nekilnojamojo turto apribojimo ir nuomininkų teisių kodeksas

Jei jūsų vienintelė asociacija su Indiana valstybe žiūri į Notre Dame futbolą ar prisimindama šypsotį 6 metų Roną Hovardą, dainuojantį Gary, Indiana garbę, „Muzikos žmogus“, jūs nežinote, kad Indiana patyrė vieną 2006 m., kai 2007 m. atliktas tyrimas „Mano senoji Indiana namai: didėjančios rinkos ribojimo tarifų tyrimas“ iš Pietų Indiana universiteto, buvo aukščiausio lygio „foreclosures“. Tiek rinkos išstūmimo procesas, tiek susijusios nuomininkų teisės Hoosier valstybėje yra išdėstytos federalinės ir valstybės teisės aktuose.

Indiana miestai ir priemiesčiai buvo sunkiai nukentėję dėl „foreclosures“.

Išstūmimo procesas

„Foreclosures“ Jungtinėse Valstijose yra teisminės (teismuose) arba neteisminės (administracinės). Indiana, Foreclosures yra teisminės. Nuo 2011 m. Skolintojų uždarymas turėjo atsiųsti pranešimą nusikalstantiems skolininkams ne mažiau kaip 30 dienų iki pateikimo rinkai uždarymo teisme. Jie inicijuoja uždarymo veiksmus pateikdami ieškinį ir įrašydami, kas vadinama „lis pendens“, arba pranešime apie nagrinėjamą bylą. Nurodytos šalys turi teisę prašyti atsiskaitymų konferencijos, kad galėtų pasinaudoti alternatyva rinkos uždarymui, pvz., Paskolos pakeitimui. Galiausiai teismas priima sprendimą dėl rinkos uždarymo arba prieš jį, o jei pirmasis - užsakyti turto pardavimą.

Nuomininko dalyvavimas ieškinyje

„Indiana“ skolintojų uždarymas gali apimti ir nekilnojamojo turto savininką, ir nuomininkus, turinčius prieigą prie rinkos, nes nuomos sutartis iš tikrųjų yra turto interesas. Skolintojo, įskaitant nuomininką, tikslas yra nutraukti nuomininko teises, susijusias su turtu, ty nutraukti nuomą. Tačiau dauguma skolintojų pateikia informaciją tik skolininkui, ypač nuo 2009 m., Kai įsigaliojo 2009 m. Federalinis įstatymas, draudžiantis skolintojams nutraukti nuomą.

Nuomininkų apsauga prie rinkos ribojimo

Federalinis apsaugos nuomininkų atleidimo nuo rinkos įstatymas 2009 m. Reikalauja, kad skolintojai ir rinkos uždarymo pirkėjai pagerintų esamas gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis po rinkos uždarymo. Vienintelė šio reikalavimo išimtis yra tuomet, kai išstūmimo turtą įsigyja asmuo, kuris pats ketina užimti nuomos vienetą. Nutraukus nuomos sutartį arba nuomininkams be nuomos, skolintojų uždraudimas ir visi kiti nauji savininkai, įskaitant tuos, kurie ketina užimti įrenginį, nuomininkams turi pranešti apie tai prieš 90 dienų prieš iškeldami iškeldinimo bylą.

Panaikinimo iškeldinimas

Panaikinantis skolintojas ar kitas rinkos uždarymo pirkėjas turi teisę Indiana nutraukti nuomą po rinkos uždarymo be teisingos priežasties - tai yra be nuomos priežasčių, pvz., Nesumokėjus nuomos mokesčio. Po 90 dienų reikalavimo, kurį reikalaujama pagal federalinį įstatymą, savininkas, siekdamas iškeldinti iškeldinimo teismą, vadina Indiana, iškeldamas neteisėtą sulaikymą. Nuomininkas turi išklausyti. Patvirtinimo atveju iškeldinimą atlieka apygardos šerifas, kuris pirmą kartą paskelbia turtą ir prievartiškai pašalina visus likusius keleivius.