Turinys:
Didmeninė REO Foreclosures jūsų vietovėje labai mažai pinigų.
Jei esate plotas yra pakrautas su REO Foreclosures nei galite padaryti padorų šalutinių pajamų ar visą darbo dieną pajamų su nekilnojamuoju turtu.
Nuspręskite, kokią sritį norite investuoti į „REO Foreclosures“. Jūs norėsite įsitikinti, kad domitės ne tik REO savybėmis, bet ir ten, kur tenka daug pinigų tik investuotojams. Tai galite rasti viešuose įrašuose arba per kelis sąrašus teikiančią paslaugą (suraskite nekilnojamojo turto agentą, kuris jums padės, jei neturite savo prieigos.) Laikykite šią informaciją tolesniam naudojimui.
Žingsnis
Surask sau investuotojui draugišką pavadinimo įmonę ar advokatą, kuris gali atlikti savo uždarymus vienu metu (arba dvigubai uždaryti.) Jei nežinote, kur rasti, turėsite paklausti kitų investuotojų, kurie naudojasi arba prisijungia prie vietinio nekilnojamojo turto investavimo klubas. (Daugybė nekilnojamojo turto klubų leis jums pirmą kartą lankytis nemokamai … tiesiog paklauskite.)
Kai radote savo tikslinę vietovę, paklauskite vietinių savininkų ten, jei jie domisi kitu nuomojamu turtu toje vietovėje ir kiek jie norėtų mokėti už vieną.Vietinius savininkus galite rasti skambindami „nuomos“ ženklais regione, kalbėdami su nekilnojamojo turto agentais ir kalbėdami su savininkais vietiniuose nekilnojamojo turto investuotojų klubo susitikimuose.
Žingsnis
Atminkite, kad 1 žingsnyje turėtumėte paprašyti nekilnojamojo turto agento padėti jums nukreipti į vietovę, kurioje pirkėjai gauna pinigus? Na, jūs norėsite paprašyti, kad nekilnojamojo turto agentas grįžtų kelis mėnesius ir pateiktų sąrašą visų grynųjų pinigų pardavimų, kurie įvyko jūsų tikslinėje srityje „REO Foreclosures“. Ši informacija ne tik suteiks jums visų grynųjų pinigų pirkėjų sąrašą, bet taip pat parodys, kiek šie investuotojai nori mokėti už tam tikras paskirties vietas.
Žingsnis
Gerai dabar, kad jūs turite pirkėjų sąrašą kartu ir pavadinimą, arba dabar galite pradėti lokalizuoti REO uždarymo savybes, kad galėtumėte pateikti pasiūlymus. Dažniausiai visi bankai išvardins savo nekilnojamąjį turtą su nekilnojamojo turto agentais. Taigi, atminkite, kad nekilnojamojo turto agentas, su kuriuo susidūrėte?:-) Taip, jūs paprašysite jų pateikti jums kasdien su reo uždarymo sąrašais. Geriausia nukreipti į rinką rinkoje esančias savybes, nes, pirmą kartą patekus į rinką, yra daug konkurencijos. Bet pradžioje nukreipkite VISUS REO uždarymo savybes, kurios ateina į rinką, tik tuo atveju, jei jūsų rinka nėra tokia konkurencinga kaip mano.
Atlikite susitikimus su savo nekilnojamojo turto agentu, kad patektumėte į „REO Foreclosure“ savybes, kurias domitės. Patikrinkite turtą ir nustatykite, kiek darbo reikia (jei nežinote jokių remonto duomenų, nesijaudinkite … Aš vis dar ne;-) rimtai, aš to nedarau.) Jūs galite paprašyti savo nekilnojamojo turto agento pagalbos dėl to arba galite su jumis susisiekti su rangovu arba galite tikėtis, kad jam reikia viso žarnų darbo. Po to, kai pamatysite pardavimui reikalingus namus ir net matėte pakankamai parduotų, galėsite nuspręsti, kiek darbo reikia sau. (Aš tikrai ne juokauju, kai sakau, kad vis dar nežinau, kokie yra remonto duomenys. Vis dėlto aš gana gerai vertinu, nors … Aš paprastai būsiu $ 5,000.)
Žingsnis
Dabar, kai turite visą reikalingą informaciją, jūs ketinate pasiūlyti pasiūlymą (tai padeda įsitikinti, kad pirkėjai yra PIRMOJI. Taigi dirbkite su tuo pirkėjų sąrašu, gerai?)
Spręsdami su banko REO uždarymu, jie neleidžia atlikti užduočių, taigi uždarysite savo sandorius vienu metu.
Norėdami nustatyti kainą, kurią siūlote, jūs ketinate pereiti per savo nekilnojamojo turto agento pateiktą informaciją su grynaisiais pinigais, kurie parduodami šioje srityje, ir palyginkite šias savybes su tuo, ką ką tik peržiūrėjote. Jūs žinote iš pardavėjų ir kalbėdami su kitais investuotojais, ką pinigų investuotojai mokės už tokias savybes, todėl dabar jūs turite išsiaiškinti savo pelną ir tada nustatyti savo MAX pirkimo kainą.
Norėsite pasikalbėti su savo nekilnojamojo turto agentu apie uždarymo išlaidas, nes jie sumažins jūsų pelną ir turėsite juos žinoti, kad galėtumėte nustatyti savo MAX pirkimo kainą, kad galėtumėte gauti pelną. Uždarymo ar atsiskaitymo išlaidos yra skirtingos kiekvienoje srityje, todėl jūs tikrai turėsite perkelti šią informaciją į savo nekilnojamojo turto agentą.
Po to, kai išsiaiškinsite visus savo numerius, įskaitant pelną, jūs ketinate pasiūlyti.
Pavyzdžiui, tarkime, kad investuotojai moka 40 000 JAV dolerių už tokias savybes kaip „REO Foreclosure“, kurį žiūrėjote, ir norite užsidirbti $ 5000 pelno, o uždarymo išlaidos bus apie 500 JAV dolerių. Atsižvelgdami į tai, jūsų MAX pirkimo kaina būtų $ 34,500. ($ 40,000 - $ 5000 pelnas - $ 500 uždarymo kaina = MAX pirkimo kaina.)
Nepradėkite ten. Pradėkite šiek tiek mažesnę, nes jei pradėsite aukšti, sunku nusileisti, bet jei pradėsite mažinti, galite palaipsniui pakilti iki MAX kainos, jei reikia.
Kai kurie didmenininkai naudoja formulės metodą, o tai reiškia, kad jie naudoja formulę, kad nustatytų savo MAX pirkimo kainą. Jie nustato po namų suremontuotą vertę (tai, ką verta nustatyti, kai ji yra nustatyta), jie padaugina iš bet kur nuo 65% iki 70% (tai turėsite patobulinti pagal savo rinką) ir tada atimti remonto išlaidas ir jūsų pelnas ir tai bus lygi jūsų maksimaliai pirkimo kainai.
Pavyzdys: Sakykime, kad 40 000 JAV dolerių namų sandoris, kurį namas pastatė, bus 100 000 JAV dolerių. Ir namui reikia 45 000 dolerių vertės darbo. Jūs vis dar norite surinkti $ 5000. Taip sužinosite, kokia yra jūsų MAX pirkimo kaina naudojant formulę: $ 100,000 x 70% = $ 70,000 - $ 45,000 (remontas) = $ 25,000 yra jūsų MAX pirkimo kaina. (Radau naudojant šią formulę
Žingsnis
Kadangi nustatėte savo pasiūlymo kainą, turėsite suteikti nekilnojamojo turto agentui rimtą pinigų indėlį. Tai parodo bankui, kad rimtai vertinate savo pasiūlymą. Taigi realiai tuo, kuo daugiau banke atsidursite, tuo sunkiau. Tačiau nepamirškite, jei išeisite iš sandorio dėl kokios nors priežasties, kurios nėra įtrauktos į jūsų sutarties sąlygas, nei jūs prarasite šiuos pinigus (taigi nenorite, kad jis būtų toks didelis). „REO foreclosures“ įdėti 500–1000 JAV dolerių kaip rimtų pinigų, bet jei galite pabėgti su $ 100 … eikite už tai!
Jūsų nekilnojamojo turto agentas atliks jūsų patikrinimą ir, greičiausiai, tarpininkas deponuos deponavimo sąskaitoje iki atsiskaitymo / uždarymo.
Žingsnis
Jei esate naujas į nekilnojamąjį turtą investuodamas, galite susitarti dėl savo turto. Kaip ir turto tikrinimas, dažų patikrinimas švino pagrindu, hipoteka, radono tikrinimas ir tt tt
Tačiau tik įspėjimas, tuo daugiau nenumatytų atvejų pasirenkate bankui mažiau patrauklią pasiūlymą.
Paprastai aš nerenku jokių nenumatytų atvejų ir žinau, kad mano nuoširdus pinigai šioje scenarijoje kelia didelę grėsmę (nes net nesirenku hipotekos nenumatytų atvejų.) Kai tai padarysite, tai yra geriausias pasiūlymas Jūs galite padaryti, kai dirbate su REO Foreclosures, bankas norės, kas vadinama lėšų įrodymu. Tiesą sakant, jie norės įrodyti, ar jūs pasirenkate nenumatytus atvejus, ar ne, tik fyi.
Įrodymas, kad lėšos yra, yra įrodymas, kad turite pinigų įsigyti šį turtą. Jei turite kredito liniją, kreditinę kortelę, daug banke ar drauge ar šeimos naryje, turinčiame bet kurį iš šių dalykų su ta daug pinigų savo sąskaitoje, tai galite naudoti kaip lėšų įrodymą. Jei ne, galite gauti fondo laiško įrodymą, vadinamą sandorio finansavimo įmone. (Tiesiog „Google“ „sandorių finansavimas“, jei norite sudaryti sąrašą vietų, kuriose kalbėti.)
Kai bankas daug kartų atsijungia nuo jūsų pasiūlymo, bankas turės pavadinimo bendrovę, kurią jie norės užbaigti (jie kartais suteiks jums paskatų, kad taip atsitiktų). visus savo pasirašytus dokumentus JŪSŲ titului bendrovei ir paprašykite, kad jie atliktų „mandagumo uždarymą“ ir praneštų apie tai bankams. Tokiu būdu jūs ir toliau valdote sandorį.
Žingsnis
Dabar, kai bankas ir jūs abu pasirašėte sutartį, atėjo laikas surasti galutinį pirkėją! Skambinkite visiems „nuomos“ ženklams, kuriuos matėte ten, kur savininkai teigė, kad jie domina daugiau nuomos savybių šioje vietovėje, ir pasakykite jiems, kad turite kažką pagal sutartį ir norite sužinoti, ar jie yra suinteresuoti pirkti.
Taip pat skambinkite visiems, kuriuos pridėjote prie pirkėjų sąrašo!
Taip pat gaukite tuščius baltus gofruotus plastikinius ženklus su metaliniais stendais ir užrašykite ant jų storu, juodu magija.
3 lovos / 1 ba. pigūs namai $ 40k CASH / turi parduoti! 555-5555
Ir įdėkite apie 20 iš jų toje vietoje, kur yra namas. Jūsų telefonas skambės iš kablio. (Jei neturite pinigų, kad galėtumėte nusipirkti apie 20 iš jų, jūs tiesiog darysite daug šaltų skambučių ir tyrimų iš esmės. Skambindami savininkus ir skambindami investuotojams, kuriuos žinote, pirkote namą pinigams per pastaruosius kelis mėnesius …. prisiminkite, kad iš nekilnojamojo turto agento turite sąrašą?)
Jūsų tikslas yra dirbti kruopščiai, kad surastumėte galutinį pirkėją, kad galėtumėte uždaryti savo REO Foreclosures ir taip pat galite gauti mokėjimą!
Žingsnis
Suradę galutinį pirkėją, pasirašysite pardavimo sutartį su jais. Šioje pardavimo sutartyje būsite „pardavėjas“ ir jie bus „pirkėjai“. (Žinau, kad dar nebaigėte banko, bet kadangi jūs turite įvykdytą sutartį dėl pardavimo, dabar jūs turite tai, ką vadiname teisingu interesu, ir jūs galite jį reklamuoti ir parduoti kaip „pardavėją“.) Nepamirškite čia įdėti tinkamos pardavimo kainos (didesnės kainos!) Taip pat turėsite gauti pirkėjo nuopelnus. Kadangi dabar esate pardavėjas, norite, kad tai būtų kuo aukščiau. Taigi žinote, kad šis pirkėjas rimtai vertina sandorį. Jei norite, kad jie būtų saugūs, patikrinkite savo piniginį čekį savo pavadinimo kompanijoje ar advokato vardu. Jie bus laikomi depozitinėje sąskaitoje iki atsiskaitymo / uždarymo. Būtinai leiskite jiems žinoti, kad uždarymas įvyks su jūsų įmonės ar nekilnojamojo turto advokatu (kai pasitikėsite šiuo pirkėju arba žinosite, ką darote, galite nuspręsti uždaryti savo pavadinimo įmonę ar advokatą).
Žingsnis
Dabar jūs ketinate persiųsti šį pardavimo dokumentą savo advokatui ir (arba) pavadinimo bendrovei. Jūs galite jiems pranešti, kad tai bus tuo pačiu metu uždaromas sandoris, kuriuo dirbate.
Jei dėl kokios nors priežasties pavadinimo kompanija sako, kad negalite vienu metu uždaryti, galite padaryti dvigubą uždarymą, o jūs galite naudoti sandorio finansavimą, kurį ieškojote prieš keletą žingsnių. Jie leidžia pasiskolinti pinigus kelias valandas ar kelias dienas, kad gautumėte sandorį. Atkreipkite dėmesį į tai, ką jie imsis už pinigus, nes tai turėsite įdėti į savo uždarymo išlaidas.
Parodykite iki atsiskaitymo ir surinkite $ 5,000 !!! Dabar eikite ir suraskite daugiau REO Foreclosures iki didmeninės prekybos!