Turinys:
Vertė, susijusi su komercinio turto pirkimu, yra raktas į būsimą pelną ir išvengti galimų nuostolių. Investuotojams reikia paprasto, bet tikslaus būdo nustatyti tiek dabartinę kainą, tiek būsimą pelno, kurį norima įsigyti, komercinį turtą. Yra trys būdai, kurie, jei naudojami kartu, suteiks patikimą skaičių, kurį galima pasiūlyti kaip pardavimo ar pirkimo kainą.
Žingsnis
Palyginkite panašių dydžių pastatų pardavimo kainas toje pačioje vietovėje. Tai tiesioginis palyginimo metodas. Anksčiau palyginimo pardavimai buvo vienintelė vertintojų sritis. Šiandien šią informaciją lengva rasti, nes neseniai populiarėja interneto nuosavybės palyginimo svetainės (žr. Ištekliai). Šiuose tinklalapiuose pateikiama informacija pateikiama iš daugelio šaltinių, įskaitant apskrities viešuosius įrašus ir ankstesnių pardavimų sąrašus. Šie skaičiai turėtų būti vertinami kaip įverčiai. Turto vertės gali pasikeisti dėl renovacijos, kaimynystės sąlygų ir laiko, reikalingo viešiesiems įrašams atnaujinti.
Žingsnis
Naudokite metodą „sąnaudų metodas“, kad tiek pirkėjui, tiek pardavėjui būtų suteikta idėja apie turto vertę, pagrįstą bet kokio žemės pagerinimo pakeitimo kaina. Tokie patobulinimai apima pastatus, kraštovaizdžio ir automobilių stovėjimo aikšteles. Šį metodą naudokite tik kartu su kitais vertinimo metodais. Pirkėjai ir pardavėjai, kurie naudojasi tik šiuo metodu, gali susidurti su galimais netikslumais, atsižvelgiant į pastatų ir aplinkinių žemės būklę.
Žingsnis
Naudokite bendrąjį nuomos koeficientą. Tai tikslesnė ir naudingesnė priemonė komercinės nuosavybės vertybėms nustatyti. Šiai skaičiavimui reikalinga informacija apima metines bruto nuomos pajamas, padaugintas iš metų, per kurias pirkėjas mano, kad reikės sumokėti už pirkimą. Matematiniu požiūriu formulė yra tokia: Vertė = Bendrosios nuomos pajamos x Bruto nuomos koeficientas. Pavyzdžiui, turtas, kuris kasmet generuoja 100 000 dolerių bendrųjų nuomos pajamų, padaugintas iš 10 metų laikymo laikotarpio, turto vertė būtų 1 mln. JAV dolerių. Taikant šį metodą, nėra ypač naudinga laisviems butams ir (arba) biurams, nes reikia laiko ieškoti naujų nuomininkų. Investuotojai savo skaičiavimuose turėtų sukurti bent 5% laisvų darbo vietų koeficientą.
Žingsnis
Įtraukite Cap Rate metodą, kad nustatytumėte vertę. Išreikštas procentais, šis metodas apskaičiuojamas atsižvelgiant į grynąsias veiklos pajamas ir dalijant jas į turto kainą. Grynosios veiklos pajamos (NOI) yra bendros pajamos, atėmus laisvas darbo vietas ir išlaidas. Pavyzdžiui, jei turto NOI yra 50 000 JAV dolerių per metus ir palyginamos viršutinės ribos yra 5%, turtas gali būti vertinamas 1 mln.