Turinys:
Foreclosures gali būti tragedijos šaltinis vienam investuotojui ir auksinė galimybė kitam. Tarp jų yra sudėtingas teisinis ir finansinis procesas, kuriam reikia daug žingsnių. Pasiūlymo perleidimas įvyksta tada, kai po aukciono paveldėtojo nuosavybės pavadinimas keičiasi. Tai vienas iš paskutinių proceso etapų, kurį užbaigia teismas ir galutinis pirkėjas.
Išstūmimo aukcionai
Kai turto savininkas nesumoka savo hipotekos, paskola sumažėja. Po reikšmingo nusikalstamumo hipotekos skolintojas su vietos teismu pateiks dokumentus, kad aukcione būtų parduotas turtas. Tuomet teismas peržiūri visus dokumentus, kuriuos jis gauna iš turto savininko ir skolintojo. Jei jis nustato, kad skolintojo atvejis yra galiojantis, teismas tuomet aukciono turtą aukcione, paprastai pradedant nuo paskolos kainos. Tuomet investuotojai gali pasiūlyti savo turtą. Jei aukcionas yra sėkmingas, laimėjęs dalyvis turi atlikti veiksmus, kad įsigytų turtą.
Pasiūlymo priskyrimo dokumentai
Aukščiausios kainos pasiūlymas automatiškai nepadeda pasiūlymo teikėjo į naują savininką. Vietoj to, laimėjęs aukciono dalyvis privalo pateikti teismui dokumentus, patvirtinančius, kad jis pateikė pasiūlymą. Jei konkurso dalyvis nepasiekia tokios formos, nugalėtoju laikomas kitas aukciono dalyvis. Jei ji įsijungia į pasiūlymo pavedimo formą, teismas suteikia jai teisę ir pareigą pirkti tą turtą už kainą, kurią ji siūlo. Nekilnojamojo turto aukcionus paprastai tvarko apskrities teismas, o kiekviena apskritis turi savo pasiūlymo pavedimo formą.
Pavadinimo perkėlimas
Kai teismas gavo laimėtojo pasiūlymo pavedimą, teismas galiausiai užbaigia paskutinį rinkos ribojimo proceso etapą: pavadinimo perkėlimą. Šis procesas teisėtai atima nuosavybės vardą nuo pirmojo savininko ir suteikia jį naujam savininkui. Naujasis savininkas turi sumokėti pinigus bankui už tą turtą, sumokėdamas tiesioginę sumą arba paimdamas naują hipoteką ir panaudodamas šią paskolą sumokėti jai siūlomą sumą. Tai baigia uždarymo procesą.
Nepavyko aukcionai
Aukcionai nustato bazinę kainą už paskolos sumą, kuri vis dar yra skolinga bankui. Jei turtas yra „po vandeniu“ arba mažesnis už paskolos sumą, dažnai nebus konkurso dalyvių. Jei niekas į aukciono pasiūlymus dėl turto, nuosavybė tada tampa "REO" arba banko nuosavybė. Teismas oficialiai perkelia nuosavybės teisę į nuosavybę nuo pirminio savininko ir perduoda jį skolintojui.