Jei aš parduodu savo namus, ar aš būsiu apmokestinamas, jei aš gyvenau nuosavybėje mažiau nei dvejus metus?

Keli mokesčių įstatymai naudingi namų savininkams. Viena iš jų, galbūt turtinga, yra atleidimas nuo pelno, gauto parduodant pagrindinę gyvenamąją vietą, apmokestinimo. Su šia išimtimi susijusioms taisyklėms reikalingi minimalūs rezidavimo standartai, skirti daugiausia dvejų metų laikotarpiui. Jei neatitinkate rezidento reikalavimo, turite sumokėti mokestį už bet kokį pelną, gautą parduodant jūsų namus.

„Parduodama“ prieš mansion.credit: „Feverpitched / iStock / Getty Images“

Namų pardavimo išimties taisyklė

Jūs esate atleistas nuo 250 000 JAV dolerių pelno - 500 000 JAV dolerių susituokusioms poroms - savo pagrindinėje gyvenamojoje vietoje, jei jūs gyvenate ir priklausote namui bent du iš penkerių metų iki pardavimo. Įdomu tai, kad dveji metai neturėtų būti nuoseklūs, o ne kartu su nuosavybe. Pvz., Galėjote per metus išsinuomoti namą kaip nuomininką, dvejus metus išvyko, tada nusipirkau namą ir ten gyvenote bent vieną iš dvejų metų, kai buvote namuose prieš jį parduodant. Šią išimtį galite naudoti daug kartų, bet ne dažniau kaip kartą per dvejus metus.

Apmokestinamasis pelnas

Tik todėl, kad pardavėte savo namus daugiau nei įsigijote, nebūtinai reiškia, kad turite pelną, vadinamą apmokestinamuoju pelnu IRS sąlygomis. Pirkdami nekilnojamąjį turtą, išlaidos, kurias patiriate parduodant, pvz., Paskolos išlaidos, pridedamos prie turto kainos ir tampa tuo, kas vadinama namų „baze“. Jei atliksite turto patobulinimus, pvz., Virtuvės rekonstravimas, mansardos apdaila ir vonios kambarys, šios išlaidos pridedamos prie jūsų pagrindo, tada vadinamos „koreguotu pagrindu“. Parduodant turtą, atsiranda daugiau išlaidų, pvz., Pardavimo komisinių. Šios išlaidos kartu su koreguotu pagrindu atimamos iš pardavimo kainos, kad gautumėte apmokestinamąjį pelną arba pelną. Būtent šis skaičius yra apmokestinamas. Jei įvykdysite išimties rezidavimo reikalavimus, pirmieji 250 000 JAV dolerių arba 500 000 JAV dolerių pelno mokesčiai neapmokestinami. Jei neatitinkate rezidentūros reikalavimų, visas pelnas apmokestinamas.

Kiek tai kainuos?

Jei turite teisę gauti išimtį, pelnas, viršijantis atleidimo ribą, yra apmokestinamas kaip ilgalaikis kapitalo prieaugis. Ilgalaikis kapitalo prieaugio rodiklis paprastai yra 15 proc., Tačiau mažų pelnų atveju jis gali būti toks pat, kaip nulis. Tai taip pat yra norma, taikoma visam jūsų gyvenamosios vietos pelnui, jei jis priklauso daugiau nei vieneriems metams, bet kurio rezidencijos reikalavimų nesilaikėte. Jei nuosavybės teise priklauso mažiau nei metus, pelnas apmokestinamas kaip trumpalaikis kapitalo prieaugis. Mokesčių tarifas yra toks pat kaip ir norma, kurią mokate už įprastas pajamas per tą patį mokestinius metus - tai bus nuo nulio iki 35 proc.

Apmokėkite pelną, bet negalite nurašyti nuostolių

Deja, pagal IRS taisykles, jei parduodate savo pagrindinę gyvenamąją vietą nuostolingai, jūs negalite nurašyti ar atimti to nuostolio iš kitų kapitalo prieaugio ar pajamų. Kai parduodate nuostolingai, bus taikoma viena iš trijų aplinkybių: pirmasis yra trumpas pardavimas, kai jūsų skolintojas sutinka priimti mažiau nei jis yra skolingas. Antruoju atveju mokate skolintojui grynaisiais pinigais, neatsižvelgiant į tai, ar trūksta pardavimo kainos ir hipotekos. Trečiajame scenarijuje pajamos visiškai grąžina skolintojui, bet jūs vis dar parodote pardavimo nuostolį, nes jūs įsigijote namą su dideliu įmoka, sumokėjote paskolą arba sumokėjote už kapitalo patobulinimus, kai priklausote namui.