Turinys:
Sausumos sutartis, kitaip vadinama sutarties dėl sutarties sudarymu, yra įmokos mokėjimo sutartis tarp pirkėjo ir pardavėjo, kuriame pardavėjas vietoj banko nefinansuoja nekilnojamojo turto sklypo. Žemės sutartis gali būti naudinga pirkėjams, kurie negali gauti banko finansavimo, ir pardavėjams, norintiems išvengti biurokratijos, susijusios su trečiosios šalies finansavimu.
Turėjimas
Žemės sutartys paprastai nereikalauja didelių įmokų - iš tikrųjų kai kurioms žemės sutartims reikalingi tik mėnesiniai mokėjimai. Paprastai pirkėjui leidžiama judėti, kai tik pasirašoma sutartis, ir pirmas mokėjimas pristatomas pardavėjui. Perkant pirkėjui, pardavėjui neleidžiama įeiti į turtą be pirkėjo leidimo, nebent pirkėjas nevykdytų įsipareigojimų.
Pavadinimas
Žemės sutartyje pardavėjas išlaiko nuosavybės teisę į nuosavybę tol, kol pirkėjas sumoka visas įmokas ir laikosi kitų sutartinių įsipareigojimų. Pardavėjas išsaugo ne tik teisinį pavadinimą, bet ir fizinį nuosavybės dokumento turėjimą. Žemės sutartyje turėtų būti reikalaujama, kad pardavėjas grąžintų nuosavybės dokumentą ir suteiktų pirkėjui visą reikalingą pagalbą perleidžiant nuosavybės teisę į pirkėją, kai tik pirkėjas visiškai įvykdo savo pareigas pagal sutartį.
Mokėjimai
Daugelis žemės sutarčių numato vienodas mėnesines įmokas už visą sutarties laikotarpį. Kai kuriems iš jų reikalingas didelis „baliono mokėjimas“ už paskutinę įmoką. Sutartyje turėtų būti aiškiai nurodyta kiekvienos išmokos suma, data, kurią ji turi būti sumokėta, ir baudos už pavėluotą mokėjimą. Jame taip pat turėtų būti nurodyta bendra pardavimo kaina ir taikoma palūkanų norma. Daugelis pardavėjų reikalauja didesnės pardavimo kainos mainais už atsisakymą sumokėti.
Apribojimai
Apribojimai yra teisiniai pretenzijos dėl trečiosios šalies turto, pvz., Hipotekos ar mokesčių arešto. Pirkėjas turėtų atlikti pavadinimo paiešką, kad nustatytų, ar buvo užregistruoti bet kokie turto suvaržymai. Pirkėjas taip pat turėtų primygtinai reikalauti, kad pardavėjas garantuotų, jog nėra jokio kito turto, išskyrus tai, kas jau buvo atskleista pirkėjui ir išvardyta sutartyje, ir susitarti atlyginti pirkėjui riziką, kad asmuo, turintis turto suvaržymą bus uždaryta.
Numatytosios nuostatos
Didžiausia pirkėjo rizika žemės sutartyje yra ta, kad jis neįvykdys mokėjimų iki termino pabaigos ir taip praranda teisę į nuosavybės teisę kartu su savo galimybe įgyti nuosavybę. Nuostatos dėl įsipareigojimų nevykdymo turėtų būti aiškios ir išsamios, kad pardavėjas negalėtų neteisingai naudoti sutartinių dviprasmybių pirkėjo interesams. Kadangi įsipareigojimų nevykdymo atveju pirkėjo įmoka nebus laikoma nuosavybe, sutartyje turėtų būti nurodyta, kad įsipareigojimų nevykdymo atveju pirkėjas turi teisę į grąžintas sumas, kurios viršija pagrįstą nuomos vertę.