Kaip nusipirkti uždarą namų ar aukciono turtą

Kai namų savininkas nesugeba laiku atlikti hipotekos mokėjimų, hipotekos skolintojas - paprastai bankas - gali uždrausti nuosavybę. Išstūmimas yra teisinis procesas, kai namų savininkas praranda nuosavybės teisę į namus, o skolintojas gauna turtą arba pinigų sumą, parduodant turtą. Skolintojai privalo viešai paskelbti, kai jie pradeda prekiauti, ty informaciją, kurią galite naudoti, jei norite įsigyti turtą. Jūs galite įsigyti uždarą namą prieš aukcioną, jo metu arba po jo.

Pasiruošimas pirkti

Jei norite nusipirkti uždarą turtą, turėsite atlikti tam tikrus preparatus, įskaitant:

1. Galimų savybių nustatymas: Galite patikrinti daugiafunkcinę internetinę paslaugą (angl. MLS) namuose, esančiuose iš anksto aukcione, o ne namuose, kurie bus parduodami aukcione, arba namams, parduodamiems tiesiogiai iš skolintojo. MLS turi paieškos galimybes, leidžiančias jums nustatyti išstūmimo savybių statusą, vietą, tipą ir kainų diapazoną.

2. Finansavimo organizavimas: Jums reikės užsidirbti pinigų, kad įsigytumėte uždarą turtą. Aukcionai visada yra tik pinigai.

3. Susisiekite su atitinkama šalimi: Tai gali būti skolintojas, savininkas arba savininko agentas. Imtis priemonių, kad patikrintumėte jus dominančias savybes.

Išankstinio apribojimo savybių pirkimas

Paprastai praėjus keliems mėnesiams nuo pateikimo į rinką apribojimo iki aukciono. Išankstinio uždarymo metu galite įsigyti namą, pateikdami savininkui pasiūlymą. Jei siūloma suma yra mažesnė už likusį hipotekos balansą, sandoris vadinamas „a“ trumpas pardavimas ir turi būti patvirtintas skolintojo. Trumpųjų pardavimų savybės paprastai parduodamos „taip, kaip yra“, o tai reiškia, kad prisiimate finansinę atsakomybę už bet kokius remonto darbus, kuriuos reikia atlikti. Be išankstinio aukciono įsigijimo, išskyrus skolintojo leidimą trumpam pardavimui, jis yra panašus į įprastą namų pirkimo procesą.

Pirkimas aukcione

Kai užbaigimo procedūra baigta, namuose yra siūloma aukcione, paprastai vietinio pareigūno, pvz., Apskrities šerifo. Paprastai skolintojas nustato rezervą suma - minimali suma, kurią ji priims už turtą. Pirkdami parduotus namus aukcione, turėtumėte:

1. Suprasti savo valstybėje naudojamą kainų siūlymo procesą. Kai kuriose valstybėse reikalaujama, kad visa suma būtų sumokėta grynaisiais pinigais ar kasos čekiu, o kiti reikalauja tik nedidelio grynųjų pinigų indėlio, kuris gali būti neatlygintinas. Tyrinėkite savo valstybės uždarymo įstatymus ir stebėkite aukcioną ar du, kad galėtumėte patogiai dalyvauti šiame procese.

2. Patikrinkite apskrities įrašus apie savybes, kurios jus domina ieškant galimų sandorių. Jūs galite sužinoti, kokia yra turto vertė ir bet kokios hipotekos, turto įkeitimo ar grąžinami mokesčiai. Jūs galite būti atsakingas už kai kurių ar visų įkeitimo mokėjimą, jei jūsų pasiūlymas laimi.

3. Patikrinkite aukciono datą su turto patikėtiniu norimam turtui, nes šios datos gali pasikeisti dėl įvairių priežasčių. Jums gali tekti užsiregistruoti aukcione, kad galėtumėte pasiūlyti.

4. Nustatykite kainos ribą, ypač tose šalyse, kuriose turite sumokėti visą sumą pinigais. Jūsų tyrimas turėtų informuoti apie jūsų ribą, ir tai turėtų apsaugoti jus nuo nuvalymo, kai susitraukite nuo pasiūlymų karo, kuris sumažina ar pašalina sandorį. „RealtyTrac“, MLS sąrašo agentūra, rekomenduoja nustatyti 80 proc. Turto rinkos vertės, įskaitant turto areštą ir būtinus remonto darbus.

5. Jei esate naujas, kad pasiektumėte pasiūlymų, paimkite savo užuominas iš patyrusių pasiūlymų teikėjų, bet jų nebijokite. Laikykitės kainos ribos.

6. Jei jūsų pasiūlymas laimi, aukciono rengėjas pateiks jums patvirtinamuosius dokumentus. Patikrinkite nuosavybės priėmimo procedūrą. Kai kurios valstybės leidžia nedelsiant valdyti, o kitos gali reikalauti dienų ar savaičių. Sužinokite, ar esate atsakingas už šerifo iškeldinimą iš dabartinių keleivių.

Kai aukcionas nepavyksta

Jei pagrindinis pasiūlymas namuose neatitinka skolintojo rezervo reikalavimo, bankas tampa namų savininku, kuris dabar priskiriamas nuosavybės teisei, arba REO, nuosavybė. Bankas gali išsinuomoti aukcionų namus ir vėl parduoti turtą aukcione, o internetiniai pasiūlymai gali būti priimami. Galite nustatyti turtą prieš aukcioną, kad nustatytumėte kainos ribą. Jūs privalote užsiregistruoti, kad pasiūlytumėtės REO aukcione, ir, jei pasiūlymas laimi, nedelsiant pateikite indėlio sumą - paprastai nuo 5 iki 10 proc., Nors galite gyventi tokioje būsenoje, kuriai reikalingas visas mokėjimas vienu metu. Atkreipkite dėmesį, kad turtas parduodamas „kaip yra“, ir jums gali tekti iškeldinti nebendradarbiaujančius keleivius. Kita vertus, bankas gali perkelti nekilnojamojo turto agentą į REO namus kaip įprastą turtą.