Turinys:
- Pardavimo sąlygų nustatymas sutartimi
- Pažadas grąžinti
- Hipotekos ar pasitikėjimo aktas
- Ištekliai ir paslaugos
Nedidelis namų pardavėjų procentas gali pasirinkti savininko finansavimą, iš esmės veikdamas kaip skolintojas namų pirkėjui. Vietoj skolinimosi iš tradicinio banko, norint pirkti namus, homebuyer žada grąžinti pardavėjui už namų pardavimo kainos likutį. Šis pardavimo ir finansavimo susitarimas taip pat žinomas kaip pardavėjas grąžina arba pardavėjo finansavimas. Tai apima žemės ar pardavimo sutartį, vekselį ir aktą, nustatyti.
Pardavimo sąlygų nustatymas sutartimi
Savininko finansavimas gali būti struktūrizuotas keliais skirtingais būdais. Paprastai pasirinkimas priklauso nuo to, ar pardavėjas sutinka finansuoti, ar „perkelti“ daugumą ar tik nedidelę pardavimo kainos dalį. Pavyzdžiui, pirkėjas gali atlikti pardavėją ir sumokėti pardavimo kainos likutį su pardavėju. Arba pirkėjas gali gauti pirmąjį hipotekos kreditą, kad padengtų procentinę pardavimo kainą, pvz., 80 proc. antrasis arba jaunesnis hipoteka.
Jei pardavėjas finansuoja visą pardavimo kainą, atėmus pirkėjo įmoką, sutartis gali būti parašyta kaip žemės sutartis, dar vadinama:
- Žemės pardavimo sutartis
- Išpirkimo sutartis
- Pardavimo sutartis
- Sutartis dėl akto
Šis dokumentas leidžia pirkėjui įgyti teisingas pavadinimas namuose, o ne visą teisinį pavadinimą. Teisinė nuosavybė ir nuosavybė suteikiama tik visiškai grąžinus paskolą, kuri padengė didžiąją pardavimo kainos dalį.
Jei pardavėjas finansuoja tik a antroji hipoteka namuose paprastai naudojama pardavimo sutartis. Pardavimo sutartis panaši į tiesioginio pardavimo sandorį, kai nėra įtrauktas pardavėjo finansavimas. Pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į nuosavybę ir tampa naujuoju savininku, tačiau turi grąžinti du skolinius vekselius: vieną bankui ir vieną pardavėjui.
Pažadas grąžinti
Vekselis yra teisiškai privalomas finansinis dokumentas, kuriame nurodomos paskolos grąžinimo sąlygos, tokios kaip:
- Paskolos suma, kuri yra pradinis skolos likutis
- Palūkanų norma
- Fiksuotos arba reguliuojamos palūkanų normos
- Pavėluotos mokėjimo sankcijos
- Paskolos grąžinimo terminas arba metų ar mėnesių skaičius
Šį IOU dokumentą nereikia registruoti apskrityje.
Hipotekos ar pasitikėjimo aktas
Priklausomai nuo valstybės, paskolos grąžinimo užtikrinimui naudojamas hipotekos ar pasitikėjimo aktas. Šie dokumentai yra žinomi kaip saugumo priemonės, nes jie susieja paskolos išmokėjimą su namų nuosavybe. Jei pirkėjas nesumoka pardavėjui pardavimo sutarties, pirkėjas gali prarasti nuosavybę per rinkos uždarymo procesą. Kai visa paskola grąžinama, hipotekos ar pasitikėjimo aktas yra paleistas. Šie dokumentai yra įrašomi apskrityje netrukus po pasirašymo.
Ištekliai ir paslaugos
Pardavėjai gali atidaryti deponavimo sąskaita su pavadinimo įmone, turinčia pirkėjo mokėjimus, įskaitant indėlius, įmokas ir mėnesines įmokas. Pardavėjai taip pat gali naudoti a paskolų aptarnavimo bendrovė parengti ir administruoti paskolos sutartį. Paskolos aptarnavimo paslaugų teikėjas sąskaitas ir renka mėnesio mokėjimą pardavėjo vardu. Pardavėjai ir pirkėjai turėtų samdyti nekilnojamojo turto advokatą patarimui ir parengti sutartį, pastabą ir aktą. Advokatai teikia teisines gaires per visą grąžinimo terminą ir tvarko būtinus teisinius dokumentus, jei sandoris pasibaisėtų.