Turinys:
- Dalyvavimo supratimas
- Minimalus bendro nuosavybės reikalavimas
- Aktyvus dalyvavimas
- Didelių pajamų gavėjų apribojimai
Nekilnojamojo turto nuomininkams palankių mokesčių taisyklių sąrašas yra ilgas. Išsamūs atskaitymai, nusidėvėjimas, kapitalo prieaugio mokesčio tarifai, 1031 mainai ir pasyviosios veiklos nuostolių taisyklės kyla iš nekilnojamojo turto investicijų skatinimo politikos. Jei turite nuomojamo turto ar galvojate apie tai, kad perkate, suskaičiuokite šias taisykles, kad suprastumėte savo apatinės eilutės poveikį. Pasyvios veiklos nuostolių taisyklė, kartu su aktyvaus dalyvavimo reikalavimu, yra ypač vertinga naujiems investuotojams, kurie per pirmuosius žaidimo metus gali patirti nuostolių.
Dalyvavimo supratimas
Kai uždirbate pinigus per nuomojamo turto nuomą, tai paprastai laikoma pasyvia pajamomis. Tai labiau išsiskiria iš pačios nuosavybės nei teikiama paslauga. Jei prarasite pinigus, tai yra pasyvus pajamų praradimas arba tiesiog pasyvus praradimas. Pelnas apmokestinamas kaip įprastos pajamos. Nuostolių tvarkymas priklauso nuo to, ar aktyviai dalyvavote nuomos veikloje. Jei aktyviai nedalyvavote nuomos versle, galite pasyvius nuostolius išskaičiuoti tik iš pasyvaus pelno, pvz., Iš kito nuomos turto. Jei neturite pasyvaus pelno, pasyvųjį nuostolį galite perkelti atgal arba persiųsti į kitus mokestinius metus, per kuriuos jūs turite pasyvų pelną. Jei aktyviai dalyvavote, nuo 2014 m. Jūs galite išskaičiuoti iki 25 000 JAV dolerių pasyviu nuostoliu iš ne pasyvių pajamų, pvz., Darbo užmokesčio.
Minimalus bendro nuosavybės reikalavimas
Turite turėti ne mažiau kaip 10 procentų turto, turinčio pasyvų nuostolį, kad būtų pasiektas aktyvus dalyvavimo testas, ir turėti galimybę pasyvius nuostolius atimti iš ne pasyvių ar aktyvių pajamų. Nėra jokių šios taisyklės išimčių. Jei neturėjote mažiausiai 10 procentų turto, negalite išskaičiuoti pasyvių nuostolių iš nieko kito, išskyrus pasyvųjį pelną, nors vis tiek leidžiate perkelti nuostolius atgal arba perkelti į kitus mokestinius metus.
Aktyvus dalyvavimas
Be to, kad turėtumėte ne mažiau kaip 10 proc. Nuomos turto, kad būtų įvykdytas aktyvus dalyvavimo testas, turite aktyviai dalyvauti turto valdyme, ypač valdymo sprendimuose. Vidaus pajamų tarnyba pateikia pavyzdžių, kaip aktyviai dalyvauti reklamos vienetuose, surinkti nuomos mokesčius ir atlikti ar organizuoti remontą. Tačiau jame paaiškinama, kad terminas „aktyvus dalyvavimas“ yra mažiau griežtas standartas nei „materialus dalyvavimas“, taikomas nekilnojamojo turto specialistams. Norėdami aktyviai dalyvauti, jūs neturite dirbti su visais valdymo aspektais. Jei patvirtinate naujus nuomininkus, nustatote nuomos sąlygas ir patvirtinate išlaidas, įvykdėte testą.
Didelių pajamų gavėjų apribojimai
Iš viso pasyvių nuostolių, gautų iš ne pasyvių pajamų, atskaitymas iš viso $ 25,000 yra prieinamas tik mokesčių mokėtojams, kurių patikslinta koreguota bruto pajamos yra 100 000 JAV dolerių arba mažiau (50 000 JAV dolerių ar mažiau, jei santuoka paduodama atskirai). Ji nutraukiama virš 100 000 JAV dolerių ir baigiasi tik tiems, kurių pajamos yra 150 000 ir daugiau.