Turinys:
Vieną kartą pasitraukus pirštą namo pirkimui, buvo taip pat paprasta, kaip apsipirkti už prieinamą namą, kartu sumokant pinigus už įmoką, užtikrinant finansavimą priimtina palūkanų norma ir tada uždarant.
Tačiau per metus po 2008 m. JAV finansinio žlugimo, kurį iš dalies lėmė būsto burbulas, kurį sukėlė neatsakingas hipotekos kreditavimas, būsto rinka išgyveno didžiulį neramumą. Ši ekonominė situacija sukėlė precedento neturinčias nekilnojamojo turto rinkos sąlygas, kurios diktuoja būsto atsargas, įperkamumą ir finansavimo sąlygas, kurios visos turėjo įtakos optimaliam pirkimo laikui.
Nepaisant nenuspėjamumo rinkoje, potencialūs pirkėjai gali išvengti netinkamo įsigijimo, laikydamiesi tam tikrų apsaugos priemonių.
Su mažomis kainomis ir rekordiškai žemomis palūkanų normomis 2012 m. Namų kainos buvo palankiausios nuo 1970 m.
Walter Molony, atstovas nacionalinei nekilnojamojo turto asociacijai (parafrazuotas)
Rinkos momentinė nuotrauka
JAV nekilnojamojo turto rinka galiausiai pabėgo nuo 2008 m. Iki 2011 m. Namų pardavimų duomenys 2012 m. Pagerėjo 9,5 proc., O Nacionalinė Nekilnojamojo turto asociacija tikisi, kad 2013 m.
Blogos naujienos, jei ieškote pirkti, yra tai, kad 2013 m. Pradžioje yra pardavėjo rinka keturiuose iš penkių regionų, - sakė NAR mokslininkas ir atstovas spaudai. „Priežastis yra ta, kad mes turime šį didelį atsargų išėmimą“, - sakė jis.
JAV 2007 m. Liepos mėn. Užregistravo būsto inventorizaciją, kurioje rinkoje buvo daugiau nei 4 milijonai namų. 2013 m. Sausio mėn. Inventorius sumažėjo iki 1,74 mln., O nuo 2012 m. Sausio mėn.
2013 m. Pavasarį NAR tikisi sezoninio inventorinio kiekio padidėjimo, sakė „Molony“, tačiau ji gali būti nepakankama, kad būtų užkirstas kelias dažnai keliems pasiūlymams arba pakankamai greitai atsisakyti namų kainų.
„Nuo 2005 m. Lapkričio mėn. Kainos didėja, - sakė Molony. „Dėl šios priežasties atnaujinome šių metų (2013 m.) Kainų prognozę. Manome, kad vidutinė kaina padidės maždaug 7 proc.“.
Vidutinė kaina 2013 m. Sausio mėn. Buvo 173 600 JAV dolerių, ty 12,3 proc. Didesnė nei ankstesniais metais. NAR vidutinės kainos prognozė 2013 m. Yra 189 400 JAV dolerių.
„Aiškesnis nei įprastas kainų augimas yra, jei tai vyksta ilgą laiką, tada galiausiai susiduriame su įperkamumo problemomis ir pradėsite kainuoti žmones iš rinkos“, - sakė M. Molony. „Mes dar nėra.“
Mažos kainos ir rekordiškai žemos palūkanų normos, 2012 m. Namų kainos buvo palankiausios nuo 1970 m., Sakė jis. Po 2008 m. Būsto biustas, namų kainos nukrito, sumažėjo taip mažai - namuose buvo parduodama mažiau nei pakaitinės statybos išlaidos - daugelis investuotojų šoktelėjo, išnaudojo didžiąją dalį inventoriaus.
Stipriausias rinkos atsilikimo veiksnys yra tas, kad „skolinanti bendruomenė buvo rizikinga“, o hipotekos suteikimas labiausiai kreditingiems skolininkams, turintiems savavališkai aukštus kredito balus “, - sakė M. Molony.
Pvz., Čikagoje „judantys pirkėjai“, tie, kurie juda iš savo pirmųjų namų, vis dar susiduria su sunkumais, nes skolintojai turi griežtesnius reikalavimus, sakė Zeke Morris, „Chicago Realtors“ asociacijos prezidentas.
„Kai kuriems pirkėjams ji buvo varginantis dėl aukštesnių kainų taškų“, - sakė M.Morris. „Jiems prašoma daug daugiau detalių, nei kada nors anksčiau buvo paprašyta.“
„Molony“ teigė, kad pirkėjai turėtų dirbti su nekilnojamojo turto agentais, pageidautina pirkėjų agentais.
Kada turėčiau pirkti?
Vartotojų pasitikėjimas yra svarbus postūmis padaryti didelę investiciją, pavyzdžiui, namus, sakė Molony. Pasitikėjimo sąrašo perkėlimas yra darbo saugumas.
„Jei nesate tikri dėl savo darbo stabilumo, tai yra didelis dalykas, - sakė Molony. „Jei turite trumpalaikį laikotarpį - tarkim, mažiau nei kelerius metus - jūs būsite geriau išsinuomoti, nes, greičiausiai,… jūs neatlyginsite sandorio išlaidų“.
Tipiškas pirkėjas šiandien planuoja gyventi namuose 10 metų; tipiškas pardavėjas buvo namuose devynerius metus. Anksčiau nekilnojamojo turto ekspertai manė, kad žmonės turėjo turėti savo namus trejus – penkerius metus, kad uždirbtų pakankamai kapitalo, kad investuotų verta. Nors po rinkos žlugimo užtruko ilgesnis laikotarpis, „tikėtina, kad dabar tai grįžta,“ sakė Molony.
Sertifikuotas finansų planuotojas Cathy Pareto paminėjo kitus pasitikėjimo lyginamuosius standartus, kuriuos žmonės turėtų apsvarstyti prieš perkant namus.
„Ar perkate namą su savo sutuoktiniu, ar tu pusę pusės su draugu ar drauge? sakė Pareto. "Kaip stabilus tas santykis? Kita dalis būtų, kaip rinka atrodo?"
Finansinis reikalavimas yra kitas standartas. „Žmonės didelių klaidų perka per daug namų už tai, ką jie gali remti“, - sakė Pareto. „Kaip atrodo jūsų pinigų srautas? Ar pusė jūsų darbo užmokesčio bus skirta jūsų naujam namui paremti? Na, tai gali būti ruožas. Kokius kitus pajamų šaltinius turite?“
Jei būsimam pirkėjui trūksta pasitikėjimo bet kuriuo iš šių klausimų, „Pareto“ ir „Molony“ rekomenduoja vietoj nuomos.
Daugiau pinigų svarstymų
Būsto rinkos bankrotas ir bankų sektoriaus žlugimas paskatino hipotekinius kreditorius sumokėti pinigus, tai reiškia, kad potencialūs namų pirkėjai turi „padorų“ kreditą, kuris turi būti patvirtintas finansavimui - „tikriausiai (kredito balas) pirmiau minėtame 720 m.“, - sakė Pareto. "Jei turite mažiau nei žvaigždžių kreditas, banko akyse gali būti rizikingas pasiūlymas."
Jei jūsų kreditas yra kažkas žemiau puikios, galite pakenkti sau bloga paskola.
„Jūs negalėsite gauti žemų palūkanų normų, kurios yra prieinamos daugeliui žmonių, ir jūs nenorite mokėti daugiau, nei jūs turite, ar turėtumėte mokėti pinigų,“ - teigė Pareto.
Pirmą kartą namų vartotojai turėtų žinoti savo kredito balą; jei tai maža, jie turėtų ją ištaisyti. Mokėkite savo sąskaitas laiku, nepirkite naujos skolos ir neprašykite naujos kredito kortelės arba atšaukite seną, Molony patarė.
Pirkėjams reikia pakankamai lėšų, kad būtų padengta įmoka apie 20 proc. Pirkimo kainos, arba bankai gali „net nežiūrėti į tave“, sakė Pareto.
Vidutinė įmoka už pirmą kartą namų pirkėjų finansavimą iš Federalinės būsto administravimo paskolos yra tik 4 proc. Pirkimo kainos, pažymėjo Molony. Daugelis pirmą kartą pirkėjų ieškos savo šeimų pagalbos dėl išankstinio mokėjimo.
„Atvirai kalbant, Nacionalinis mamos ir tėtis bankas yra labai tradicinė priemonė, kad namų savininkai naudojasi savo pirkimui“, - sakė jis. Remdamasi metine NAR apklausa dėl namų ūkių ir pardavėjų, „Molony“ sakė: „Kai mes prašome pirmas namų pirkėjų,„ Ką naudojote savo įmokai? “ 76 procentai sako santaupas: dvidešimt keturi procentai - dovana iš giminės ar draugo, ir paprastai tai jų tėvų dovana.
Pirkėjams taip pat reikalingi pinigai už uždarymo išlaidas, kurios skiriasi geografiškai ir pagal sandorį. Tikimasi uždaryti 5 proc. Namų vertės.
Apskritai, potencialus pirkėjas turėtų apskaičiuoti 25 proc. Savo bendrųjų pajamų skirstymą į hipotekos pagrindą ir palūkanas. „Tai leis jums būti patogiais“, - sakė M. Molony.
Pirkėjo rinkos ženklai
Nacionalinės maklerių asociacijos atstovas Walteris Molony šiuos ženklus nurodė kaip priemonę, kada nekilnojamojo turto ciklas sulėtėjo į pirkėjo rinką:
Būsto inventorizacija ir mėnesio pasiūla, arba laiko rinka yra stabili arba šiek tiek didėja; pardavėjai gali būti labiau motyvuoti derėtis dėl sąlygų. Šešių mėnesių pasiūla yra beveik subalansuota tarp pirkėjų ir pardavėjų, tačiau sparčiai didėjantis atsargų kiekis arba laiko rinka už sezoninių normų gali būti pirkėjo rinkos ženklas.
Namų kainos yra stagnuotos arba auga mažiau nei procentinis taškas virš infliacijos. Aiškiai mažėjančios kainos padidina prieinamumą, bet gali būti raudona vėliava su prastomis vietos sąlygomis ir ekonominėmis sąlygomis. Normalus ilgalaikis kainų augimas subalansuotoje rinkoje yra nuo 1 iki 2 procentinių punktų viršija infliaciją, apskaičiuotą pagal vartotojų kainų indeksą.
Tarp hipotekos palūkanų normų, namų kainos ir pajamų santykis leidžia jums išleisti mažiau nei 25 procentus bendrųjų pajamų už hipotekos pagrindą ir palūkanas.
Darbo vietų kūrimas vietinėje rinkoje užtikrina pasitikėjimą ir naudą namų ūkiams. Prasta ekonomika palengvina pirkimą, bet ilgalaikis darbo vietų ir gyventojų praradimas reiškia, kad pelnas gali užtrukti daug ilgiau nei įprasta. Su įprastu kainų augimu, dauguma pirkėjų per trejus ar penkerius metus kaupia pakankamai akcijų, kad galėtų prekiauti.